Jeder Vermieter träumt davon, dass seine Wohnung und die Website so toll ist, dass Gäste diese ihren Freunden empfehlen und diese Freunde dann wieder ihren Freunden und so weiter. Aber wenn wir ehrlich sind, ist das im Jahr 2021 deutlich unwahrscheinlicher als ein Lotto-Gewinn.
Es gibt einfach zu viele konkurrierende Webseiten, die sehr professionell um die Aufmerksamkeit Ihrer Gäste buhlen. Also kommen wir um etwas Marketing wohl nicht herum.
Marketing für Ferienwohnungen
- Buchungsportale
Inserieren Sie Ihre Wohnung auf so vielen Buchungsportalen wie möglich. Denn genau dort tummeln sich Ihre Gäste. Booking.com, AirBnB, Fewo-Direkt, Travanto, Atraveo und viele weitere Portale nehmen Ihre Wohnung zunächst kostenlos in ihren Katalog auf. Erst wenn durch das Portal eine Buchung generiert wird, fällt eine Provision in Höhe von 3% bis 15% des Buchungswertes an.
Das mag auf den ersten Blick teuer erscheinen, aber wenn Sie daran arbeiten, dass Ihre Gäste bei ihrer nächsten Buchung direkt bei Ihnen buchen (und nicht wieder über das Portal), ist die gezahlte Provision ein fairer Preis.
Einige Gäste buchen auch gar nicht direkt über die Buchungsportale, sondern suchen dort zunächst nur. Und wenn ihnen eine Wohnung gefällt, dann suchen sie in Google nach der Homepage der Wohnung. Achten Sie daher darauf, dass Sie genügend eindeutige Informationen in Ihrem Inserat unterbringen, damit Sie später auch direkt gefunden werden. Einige Vermieter versuchen sogar die Website im Text der Anzeige kreativ unterzubringen aber das ist ein Katz- und Maus-Spiel mit den Buchungsportalen, die das natürlich verhindern wollen.
Die Portale sprechen verschiedene Zielgruppen an. Es lohnt sich daher, auf möglichst vielen Portalen vertreten zu sein um eine breite Auslastung zu generieren. So bedient AirBnB häufig den typischen Wochenend-Gast, während Atraveo durch ihre Kooperation mit Reisebüros Ihnen manchmal ältere Paare bringt, die in der Nebensaison ganze Wochen mieten. Wenn Sie Hunde in Ihrer Unterkunft erlauben, ist sicherlich auch http://www.hundeurlaub.de eine gute Idee. Gerade in der Vor- und Nachsaison. - Facebook-Gruppen
Auf Facebook und auf anderen Portalen gibt es unzählige Gruppen zum Thema Ferienwohnung. Teilweise ist der einzige Zweck der Gruppe, dass Vermieter Ihre Angebote einstellen. Teilweise stellen die Gäste ihre Anfragen dort ein. Manchmal geht es gar nicht direkt um das Vermieten, aber wenn die Zielgruppe der Gruppe stimmt, kann es nicht schaden, dort die Adresse der Webseite zu posten. Auch wiederholt. Manchmal bekommen Sie hier auch hilfreiche Tipps von anderen Vermietern. Da die Mitgliedschaft Sie nichts kostet, kann es nicht schaden, diesen Weg einmal zu versuchen. - Vernetzung mit anderen Vermietern
Jeder Vermieter hat manchmal Anfragen für einen Zeitraum, in dem er schon belegt ist. Für diese Anfragen kann es nicht schaden, sich ein Netzwerk von Vermietern aufzubauen, die diese Anfragen zwischen sich hin- und her schieben. Wenn Sie an dem Ort Ihrer Ferienwohnung noch nicht gut vernetzt sind, sollten Sie zu allen Events gehen, die speziell für Vermieter gemacht sind: Eigentümer-Versammlungen von Hausgemeinschaften, AirBnB-Events für Ihre Region, Events und Schulungen der lokalen Tourismus-Verbände, etc. - ebay-Kleinanzeigen
Eine der einfachsten und effektivsten Marketing-Maßnahmen sind Kleinanzeigen. Inserieren Sie Ihre Homepage auf so vielen Portalen wie möglich. - Flyer und Visitenkarten
Heutzutage bekommen Sie 500 Flyer und Visitenkarten für unter 100€ und das Design können Sie selber einfach am Web-Browser vornehmen.
Legen Sie für jeden Gast mindestens zwei Flyer und Visitenkarten in die Wohnung. Vielleicht mit der Bitte, diese an andere potentielle Gäste weiterzugeben. Hängen Sie den Flyer ans Schwarze Brett in Ihrem Sport-Verein, in Ihrem Bio-Markt und überall dort, wo man Sie kennt. Schreiben Sie ruhig mit der Hand einen Rabatt-Code auf Ihren Flyer oder Ihre Visitenkarte, mit dem der Gast bei einer Buchung ein paar Euro spart. Vielleicht sogar nur bei Buchungen in der schlechten Jahreszeit oder für Buchungen über einer Mindestlänge. - Gutscheine
Wenn Sie Gäste über ein Buchungsportal gewonnen haben, wird dieses Portal alles dafür tun, dass der Gast seine nächste Buchung auch wieder über das Portal tätigt. Sie können zwar mit Ihren Gästen sprechen und sie bitten, beim nächsten Mal direkt auf Ihrer Website zu buchen, aber der stärkste Motivator ist ein einfacher Gutschein, der nur auf Ihrer Website einzulösen ist. Dort wird der Gast nicht mit anderen Wohnungen in Versuchung gebracht. Der Gutschein kann ein PDF per E-Mail sein oder ein ausgedruckter Gutschein in der Wohnung oder per Post.
Und für einen Stammkunden, der wiederholt in der schlimmen Jahreszeit kommt, kann man schon mal ein paar Euro ausgeben. Schicken Sie dem Gast nach seiner Abreise einen Dank für seinen Aufenthalt, verbunden mit dem Gutschein als PDF oder als Code in der E-Mail. Dies kann von einer Website, wie der von More-Bookings sogar automatisch nach Abreise des Gastes verschickt werden, ohne dass Ihnen zusätzlicher Aufwand entsteht. - Stammkunden-Pflege
Sie benötigen heutzutage eine Erlaubnis Ihres Gastes um sie oder ihn kontaktieren zu dürfen. Diese sollten Sie auch wirklich einholen. Entweder durch Nachfragen bei direktem Kontakt oder über ein Häkchen in einem Formular, welches der Gast explizit setzen muss. Das klingt zunächst aufwändig, aber wenn Sie erst einmal eine Liste von E-Mails mit Kontakt-Erlaubnis haben, können Sie z.B. bei einem kurzfristigen Leerstand mit einem Sonder-Angebot in Ihre Stammgäste wenden. Füllen Sie Buchungslücken durch “Specials”. Das können Kooperationen mit Restaurants sein, Ideen um lokale Events herum oder einfach nur Sonder-Angebote. Oder Sie halten Ihre Gäste über Veränderungen am Urlaubs-Ort auf dem Laufenden. - Fotos
Falls Sie irgendetwas in Ihrer Wohnung haben, was besonders toll auf einem Foto aussieht, oder falls Sie gerne Fotos machen, teilen Sie diese Fotos so häufig wie es geht in Photo-Portalen, auf Tumblr, Instagram oder Pinterest. Und versuchen Sie die Adresse Ihrer Website so oft wie möglich mit unterzubringen. - Google-My-Business
Ein My-Business Eintrag bei Google ist kostenlos und bringt viele Besucher auf Ihre Website. ,Früher war ein Eintrag für Ferienwohnungen nur mit Tricks möglich, aber seit 2021 geht es dafür umso einfacher: https://www.google.com/intl/de_de/business/
Nach der Anmeldung schickt Google Ihnen noch eine Postkarte mit einem Bestätigungscode an die Adresse Ihrer Ferienwohnung. Dieser Schritt lässt sich weder umgehen noch ändern. Sie müssen also in Ihrer Ferienwohnung sowohl einen Briefkasten haben als auch Zugriff darauf haben.
My-Business-Einträge werden von Google an vielen Stellen angezeigt, an denen Nutzer nach lokalen Informationen suchen. - Flyer und Postkarten zum Mitnehmen am Haus
Eine Plexiglas-Box am Gartenzaun oder an Ihrer Haustür, in der Flyer oder Visitenkarten zum Mitnehmen stecken, kostet nur ein paar Euro. (Druckereien aus Punkt 5) Und die Zielgruppe, die dadurch angesprochen wird und sich einen Flyer mitnimmt, kennt und mag Ihren Urlaubs-Ort und Ihr Haus. - Website-Adresse für Laufkundschaft
Schreiben Sie Ihre Website-Adresse an Ihr Haus, Ihr Auto, Ihr Fahrrad. Sie treffen damit die perfekte Zielgruppe, die Ihren Ferienort schon kennt und mag. - Website-Adresse zum Teilen
Ihre Gäste machen im Urlaub Fotos und teilen diese sehr häufig über Whatsapp, Instagram, Facebook, etc in ihrem Freundeskreis. Diese geteilten Fotos erscheinen im positiven vertrauenswürdigen Kontext Ihrer Gäste in deren Netzwerk.
Beschriften Sie daher so viele Details wie möglich mit Ihrer Website-Adresse:
Kinder-Spielzeuge, Dreiräder, Hochstühle, Strandkörbe, Helme, den Flaggenmast für das Sonnenuntergangs-Foto, etc. Aufkleber, Schirmmützen, Regen-Umhänge, Kaffeetassen, Regenschirme und ähnliches bekommen Sie bei den Druckereien aus Tipp Nr. 5 für wenig Geld. - Suchmaschinen-Optimierung (SEO)
Es macht für private Homepages von Ferienwohnungen keinen Sinn, hier wirklich viel Zeit oder Geld zu investieren. Es gibt auf der einen Seite die häufig nachgefragte Suchanfragen wie “Fewo IhrOrt”. Bei diesen Suchbegriffen wollen alle Portale und alle Ferienwohnungs-Agenturen auch vorne stehen und gegen diese haben Sie keine echte Chance. Auf der anderen Seite, bei den wenig umkämpften Suchworten, werden Sie auch ohne besondere Maßnahmen gefunden, da alle Webseiten-Baukästen, WordPress und fast alle Seiten-Generatoren ausreichend suchmaschinen-optimiert sind.
Das Einzige, was Sie zusätzlich machen können, ist so viele Links wie möglich auf Ihre Website zeigen zu lassen. Bitten Sie alle Freunde, die Webseiten haben, um einen Link. Fragen Sie beim Fleischer, beim Weinbauern, bei Ihrem Lieblings-Restaurant und bieten Sie im Gegenzug an, Ihren Gästen diese Dienstleister warm ans Herz zu legen. Das hilft oft. Und wenn Sie sich einen Text wünschen können, mit dem auf Ihre Website verlinkt wird, dann nehmen Sie überall den gleichen Text. Vielleicht einen Suchbegriff, der häufig nachgefragt wird, aber nicht so umkämpft ist, dass Sie keine Chance haben.
Informationen zur Suchbegriff-Häufigkeit finden Sie hier: https://ads.google.com/intl/de_de/home/tools/keyword-planner/ - Bezahlte Suchmaschinen-Werbung (SEM)
Bezahlte Klicks aus Suchmaschinen machen für Sie wahrscheinlich auch keinen Sinn. Lediglich die Inserenten mit den höchsten Geboten werden in den Google-Treffern angezeigt und Sie kämpfen mit Ihrer Anzeige gegen alle Portale und alle Vermietungs-Agenturen an Ihrem Ort.
Wenn Sie z.B. einen Euro für einen Klick bezahlen und ein potentieller Gast auf Ihre Webseite kommt, dann muss dem Gast genau Ihre Wohnung gefallen, die Wohnung muss groß genug für die Familie des Gastes sein und die Wohnung muss genau in dem Zeitraum, in dem der Gast Urlaub hat noch frei sein.
Das ist eine sehr unwahrscheinliche Kombination, bei der die Portale durch die Vielzahl ihrer Wohnungen einfach bessere Chancen haben, aus einem Klick eine Buchung zu generieren.
Manchmal allerdings vergessen die Portale und Agenturen auch einzelne gute Suchbegriffe zu besetzen. Das ist dann Ihre Chance.
Voraussetzung für alle diese Marketing-Tipps ist natürlich eine vernünftige Website. Ihre Gäste sollten auf Ihrer Website zumindest einen gepflegten Belegungskalender und eine Preisberechnung vorfinden. Und vielleicht noch ein paar Fotos von der Wohnung und Informationen zur Lage. Die Website sollte halbwegs schnell laden und auch auf dem Handy gut aussehen. Solch eine Ferienwohnungs-Website können Sie entweder individuell selber erstellen (lassen) oder Sie nutzen einfach fertige komplette Pakete wie z.B. das Angebot von More-Bookings
Wenn Sie noch weitere Tipps zur Vermarktung Ihrer Ferienwohnung haben, die wir hier vergessen haben, freue wir uns riesig über eine E-Mail oder einen Kommentar.