Über More-Bookings

Hallo, ich bin Christian Petersen, der Gründer und Geschäftsführer von More-Bookings und freue mich echt über Ihr Interesse. Diese Seite ist voll von Informationen, die Sie nicht brauchen um More-Bookings zu nutzen. Höchstens um zu verstehen, warum wir einige Dinge anders machen. Aber gerade daher freue ich mich, wenn Sie hier weiter lesen.

Was ist das Ziel von More-Bookings?

Wir unterstützen private Vermieter von Ferienwohnungen dabei, Ihre Ferienwohnung selbst zu vermieten.

Warum sollten Sie Ihre Ferienwohnung selber vermieten?

Weil Ihre Gäste einen besseren und individuelleren Service bekommen, weil Sie zufriedenere Gäste bekommen und weil Sie dabei langfristig auch noch Geld sparen.

Was war mein Problem mit Vermietungsagenturen?

Es gibt richtig gute Vermietungs-Agenturen. Wenn es aber an Ihrem Ort keine dieser guten Agenturen gibt, dann sind Ihre Gäste und Sie besser bedient, wenn Sie die Vermietung selber in die Hand nehmen oder wenn Sie Ihrer Agentur vielleicht etwas unter die Arme greifen. Dabei wollen wir Ihnen helfen.

Mein erster Kontakt…

Ich hatte im Jahr 2013 zwei “gebrauchte” Ferienwohnungen gekauft, die schon in der Vermietung waren. Eine davon an der Nordsee, die zweite an der Ostsee. Und da ich von Vermietung keine Ahnung hatte, habe ich erst einmal alles so gelassen, wie es war und die Verträge mit den jeweiligen Vermietungs-Agenturen habe ich einfach übernommen. Die Sommermonate waren toll ausgebucht und bei den anderen Monaten wurde mir gesagt, dass das halt immer schwierig ist und nur hier und da eine Buchung dafür anfällt. Außerdem sei meine Auslastung mit jeweils guten 140 Tagen ohnehin schon “phantastisch”. Und da ich nicht gleich zu Anfang unangenehm auffallen wollte, habe ich erst einmal alles so hingenommen.

Wem gehören die Kontaktdaten meiner Gäste?

Ich wollte gerne die Daten meiner Gäste haben um diese zu Weihnachten anzuschreiben. Daraufhin wurde mir von beiden Agenturen mitgeteilt, dass das so nicht üblich sei. Ich als Vermieter bekomme lediglich die Vor- und Nachnamen meiner Gäste, aber keine Kontaktdaten. Diese gehören der Agentur. Dieses Vorgehen scheint wohl in der gesamten Branche üblich zu sein.

Wie gut ist meine Agentur?

Dann wollte ich wissen, ob die 140 Tage denn wirklich so “phantastisch” waren. Damals gab es schon Vermietungsportale wie Fewo-Direkt, Traum-Ferienwohnungen, Sylt-Travel, Booking.com, etc. Dort und auch auf den Seiten von Vermietungs-Agenturen habe ich mir die Orte meiner beiden Wohnungen mal genauer angesehen und in den Belegungskalendern der anderen Wohnungen die Belegungstage gezählt. Dummerweise wurden die jeweils vergangenen Monate ausgeblendet und bei den zukünftigen Monaten konnten ja noch Buchungen hinzukommen.

Da ich Informatiker bin und damals etwas Zeit hatte, habe ich mir dann dafür ein Script geschrieben, welches sich wöchentlich meine Vergleichs-Wohnungen angesehen und die Belegungsdaten gespeichert hat. Um das Ergebnis vorwegzunehmen: 140 Tage sind natürlich nicht phantastisch. Es geht deutlich besser und die Frage war nun, was die Spitzenwohnungen besser machten als ich.

Was sind die Erfolgsfaktoren für die Spitzenreiter?

Um das herauszufinden brauchte ich mehr Daten. Da das Script für meine beiden Ferienorte recht gut lief und ich neugierig war, wie leistungsfähig die Google-Cloud-Server sind, hatte ich ein paar Tage später insgesamt 100.000 Wohnungen in meiner Datenbank, deren Belegungskalender ich mir alle paar Tage automatisch extrahiert habe. Da ich auch die Preise pro Nacht aus der jeweiligen Preisliste herauslesen konnte, konnte ich nach 12 Monaten recht exakt den Jahresumsatz jeder Wohnung berechnen. Und da ich nicht nur die Anzahl der Buchungstage hatte, sondern auch für jede Buchung den ungefähren Buchungszeitpunkt, konnte ich typische Vorausbuchungszeiten für verschiedene Saisons und verschiedene Orte berechnen und somit recht früh im Jahr Prognosen zur Auslastung geben.

Ich hatte also für jeden deutschen Ferienort, für die Balearen und die Kanaren eine Liste mit den Ferienwohnungen mit den meisten Belegungstagen oder auch mit den höchsten Umsatz. Es gab an fast jedem Ort Wohnungen mit mehr als 200 Belegungstagen. Und oft sogar mehr als 300 Tage. Was hatten die Top-Wohnungen gemeinsam?

• Tolle Fotos?
• Günstige Preise?
• flexible Mindestbuchungszeiten?
• Sauna, Kamin, Schwimmbad?
• Hunde erlaubt?
• Rauchen erlaubt?
• Gute Bewertungen?

Die enttäuschende Antwort: Ein klares Muster lies sich aus den Daten leider nicht erkennen. Der Favorit mit weit über 300 Belegungstagen war eine winzige Wohnung in Westerland für Raucher mit Hund. Und mit schrecklichen Fotos.

Marktforschung per Telefon

Da ich mit meinen Datenbanken nicht weiter kam, machte es vielleicht Sinn, die Spitzenreiter der Liste telefonisch nach den Gründen für ihren Erfolg zu fragen. Die Telefonnummern waren zwar gar nicht so einfach herauszubekommen und einige Vermieter wollten nicht mit mir sprechen, aber da ich den Vermietern recht genau ihre Jahresumsätze nennen konnte, hatte ich zumindest eine gute Gesprächs-Eröffnung und kam nach vielen tollen und wirklich inspirierenden Gesprächen endlich auf ein Set von Merkmalen, welche fast alle erfolgreichen Wohnungen gemeinsam hatten.

DAS Erfolgsrezept: Viele Portale, Stammkundenpflege, eigene Website

ALLE Spitzenreiter waren auf vielen Portalen gelistet. Es gibt neben den großen Portalen unzählige Spezial-Portale. Es gibt Portale für Urlaub mit Hund, Portale für Unterkünfte zum Radwandern, Portale für Naturliebhaber, etc. Für die Hauptsaison braucht man diese Portale nicht. Aber um die schlechte Jahreszeit zu füllen, haben die Spitzen-Vermieter sich auf Ihre Gäste eingestellt.

Alle erfolgreichen Vermieter hatten eine eigene Website. Sei es um bei der Suche nach speziellen Aktivitäten gefunden zu werden oder um bei der Suche in einer speziellen Region gefunden zu werden. Mit der eigenen Website konnten die Vermieter auch auf Portalen wie Facebook oder Ebay-Kleinanzeigen inserieren, die nicht zwingend etwas mit Ferienwohnungen zu tun haben.

Alle erfolgreichen Vermieter hatten eine Liste mit ihren Kunden und kommunizierten aktiv per E-Mail und Telefon mit Ihren Stammkunden. Die Gastgeber taten etwas dafür, dass die Kunden in der schlechten Jahreszeit einen Grund hatten, wieder zu kommen. Ob es Einladungen zum Biikebrennen, Pilz-Führungen oder lokale Dorffeste waren oder spezielle Angebote für Segler, die ihr Boot im Winterlager saisonfein machen wollen. Ein Vermieter hat sogar zur Geburt seiner Kälber eine Mail an seine Stammkunden geschickt mit dem Hinweis, dass die Unterkunft noch frei sei und die Mieter sich einen Namen für das Kalb ausdenken dürften.

Erfolge trotz Vermietungs-Agenturen?

Dieses “Erfolgsrezept” wollte ich auch für meine eigenen Wohnungen nutzen. Als ich meine beiden Vermietungs-Agenturen fragte, auf welchen der großen Portale sie denn inserieren, wurde mir damals gesagt “auf allen!” Und als ich dann meine Wohnung auf diesen Portalen sehen wollte, kam heraus, dass meine Frage wohl missverständlich formuliert war. Die Agenturen hatten für sich auf den Portalen geworben, aber nicht meine Wohnung dort eingestellt. Glücklicherweise konnte ich mit beiden Agenturen damals vereinbaren, dass ich meine Wohnung selber auf diesen Portalen inserieren würde und den Agenturen dann einfach die Buchungen mitteilen würde, damit diese die Gästebetreuung und die Endreinigung in gewohnter Form durchführen. In einer der beiden Wohnungen konnte ich durchsetzen, dass ich für “meine” Buchungen nur die halbe Provision zahlen musste. Bei der anderen Wohnung musste ich weiterhin die 18% an die Agentur zahlen PLUS noch die Provision an die Vermietungsportale abführen. Aber da ich mich auf zusätzliche Buchungen in der schlechten Jahreszeit konzentrieren wollte, war das immer noch besser als ein Leerstand der Wohnung.

Damals gab es noch ein weiteres Problem: Die Agenturen waren es gewohnt, alleine exklusiv auf einer Wohnung zu arbeiten. Meine Bitte, dass sie mir jede Buchung meiner Wohnung automatisch per E-Mail mitteilen, war “technisch unmöglich zu erfüllen”. An diesem Punkt kamen damals dann glücklicherweise wieder meine Crawler ins Spiel. Ich konnte einfach die Webseiten meiner eigenen Wohnungen alle paar Stunden crawlen konnte um sicherzustellen, dass meine Belegungskalender in der Buchungsportalen auf dem aktuellen Stand waren. Heutzutage bieten fast alle Agenturen eine E-Mail-Benachrichtigung an und oft gibt es sogar eine sogenannten ical-Feed, mit dem Sie automatisch die Belegung Ihrer Ferienwohnung austauschen können.

Und so entstand More-Bookings

Ich erstellte also die Anzeigen auf allen Buchungsportalen, die ich finden konnte. Dann brauchte ich noch jeweils eine Website für meine beiden Wohnungen. Und ich brauchte ein System um die Buchungen auf meinen Buchungsportal-Inseraten synchron zu halten. Und da ich, wie oben schon erwähnt, Informatiker bin und damals etwas Zeit hatte, wollte ich gerne mit der Cloud von Google ein paar Erfahrungen sammeln und habe “meine Lösung” dort programmiert. Das hatte den Nachteil, dass ich furchtbar langsam in der Programmierung war. Aber der große Vorteil war, dass die Google-Cloud perfekt skalierte. Und das was für 2 Wohnungen lief, lief genau so gut für 200 und auch für 2000 Wohnungen auf einem professionell unterstützten System.

Dann wollten die ersten Freunde und Bekannten das System nutzen und als das erfolgreich lief, konnte ich meinen Freund und Geschäftspartner, Michael Scheland überzeugen, gemeinsam mit mir die Software weiter zu entwickeln und zu vermarkten. Wir konnten bei vielen Kunden sehen, wie gut die Ferienvermietung läuft, wenn man sie selber in die Hand nimmt. Daher haben wir Anfang 2019 die More-Bookings GmbH in Hamburg gegründet. Heute sind wir drei Gesellschafter und haben ein klares – auch ein klares finanzielles – Commitment, unsere Software langfristig weiterzuentwickeln und am Markt anzubieten.

Wir lernen immer noch jeden Tag von unseren Kunden, wie toll und wie verschieden, die Gastgeber ihre Gäste gewinnen und betreuen. Und wenn aus den Ideen und Vorschlägen einzelner Kunden neue Features werden, die dann auch wieder anderen Vermietern helfen, haben wir alles richtig gemacht.

Wie wir arbeiten

Am liebsten (und auch am häufigsten) arbeiten wir unterwegs. Wir haben kein Büro, in dem wir uns täglich an der Kaffeemaschine treffen. Jeder von uns kann dort arbeiten, wo er möchte. Man kann nirgendwo entspannter programmieren als im More-Bookings-Van am Strand von Sankt Peter Ording. Im Sommer ist auch der Garten prima. Oder in einem Café mit AirPods. Oder auch in einem wuseligen Co-Working-Space irgendwo in Hamburg. Einer von uns muss zwar manchmal ans Telefon gehen können, aber das geht das im Van genau so gut wie in der Ferienwohnung oder auch Zuhause.

More-Bookings auf Tour

Wann immer Sie unsere More-Bookings Vans sehen, freuen wir uns wirklich und ehrlich, wenn Sie uns ansprechen. Wir freuen uns über jedes Frage und jedes Feedback. Wir freuen uns auch über jede Idee und jeden Feature-Wunsch. Wir lieben Technik, aber noch viel toller ist es, wenn unsere Lösungen auch wirklich genutzt werden. Das mit dem Feedback und den Wünschen gilt übrigens nicht nur persönlich, sondern wir freuen uns auch, wenn Sie uns eine E-Mail schreiben oder uns anrufen.

Wir kommen übrigens auch gerne zu lokalen Tourismus-Services oder Eigentümer-Versammlungen, wenn wir dort eine Chance bekommen, vor ein paar Vermietern unsere Ideen für eine erfolgreiche Vermietung von Ferienwohnungen zu präsentieren. Fragen Sie uns gerne.