Die Hauptsaison werden Sie üblicherweise ohnehin los. Dafür reicht eine Listung bei Ihrer lokalen Vermietungs-Agentur. Die hohen Vermietungszahlen werden aber in der Nebensaison gemacht. Und über eine Präsenz auf möglichst vielen und reichweitenstarken Portalen. Und eine prominente Listung auf diesen Portalen. Und sie brauchen die passende Mindestbuchungszeit. Und gute Fotos. Und gute Bewertungen. Und – halt. Wir fangen langsam an:
Sie sollten außerhalb der Hauptsaison mindestens auf den großen 5 Ferienwohnungs-Portalen vertreten sein. Wenn es für Ihren Standort noch „local heroes“ gibt, so wie Sylt-Travel, dann auch auf diesen. Mehr ist immer besser. Mittlerweile können Sie auf fast allen Portalen inserieren, ohne eine Jahresgebühr bezahlen zu müssen. Wenn Sie bereit sind, mit ein paar Einschränkungen bei der Zahlungsabwicklung zu leben, dann können Sie Ihre Wohnung auf einer reinen Provisionsbasis in 10 Portale einstellen.
Die großen Portale sind:
Fewo-Direkt (8% Provision)
AirBnB (3% Provision)
Booking.com(15% Provision)
Atraveo (Tui-Villas)(15% Provision)
Travanto (Sylt-Travel +50 weitere)(ab 8% Provision)
und eigentlich gehört zu den großen Anbietern auch Traum-Ferienwohnungen, allerdings bieten diese bisher kein Provisionsmodell sondern nur eine Jahresgebühr von 216€ an.
Wenn Sie dann noch nicht ausgebucht sind, dann könnten sie noch Wimdu, Tripadvisor, HRS, Agoda, 9Flats oder Couchsurfing.com testen, aber diese haben momentan noch nicht viel Reichweite bei deutschen Urlaubern. Wenn Sie allerdings mit Ihrer Ferienwohnung in einer Region liegen, die von ausländischen Touristen besucht und gesucht wird, dann kann es sich natürlich lohnen auf den lokalen Plattformen zu inserieren, auf denen ihre potentiellen Gäste suchen.
Natürlich macht das etwas Arbeit. Diese Arbeit sollten Sie sich erleichtern, indem Sie die Synchronisierung der Belegungskalender einer Software überlassen. Diese Systeme heißen “Channel-Manager” und es gibt über 100 dieser Anbieter. Dazu werde ich bald mal einen separaten Post erstellen.
Sie sollten auch die Gast-Kommunikation zentral für alle Plattformen über EIN System abwickeln. Das bieten diese Software-Anbieter auch fast alle gratis mit an.
Dann müssen Sie zumindest Ihre email-Vorlagen und Ihre Dokumente (Buchungsbestätigungen, Anzahlungsaufforderungen, etc) nur einmal pflegen. Das Einstellen der Anzeigen und Ihrer Preise müssen Sie allerdings meisten immer noch selber übernehmen. Es gibt zwar automatische Schnittstellen, aber um wirklich optimal mit Ihren Texten, Fotos und Überschriften präsent zu sein, müssen Sie leider “per Hand” nach-arbeiten.
Wenn Sie allerdings zufrieden sind mit 100 Vermiettagen und den Aufwand scheuen, dann geben Sie ihre Wohnung doch einfach an ihren lokalen Vermietungs-Service und sie haben keine Arbeit mit der ganzen Vermietung und Kundenkommunikation.
Weitere Regeln für eine erfolgreiche Vermietung sind:
- Wohnung renovieren
Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler. Misten Sie Ihre Wohnung aus. Lassen Sie sie atmen. Viele Gäste wollen eine luftige Wohnung mit viel Ausblick und keine schweren Gardinen. Gemütlich habe es Ihre Gäste zuhause. Sollten Sie außerhalb der Saison vielleicht Hunde erlauben? Oder die Wohnung lieber für Alergiker aufbereiten? Brauchen Ihre Kunden vielleicht einen 50-Zoll-Fernseher. Vielleicht sogar mit Sky? - Gute Fotos machen
Klingt einfach, ist aber leider echte Arbeit. Vergessen Sie nicht, Fotos von Ihrem Ausblick zu machen. Das ist vielen Kunden wichtiger als Fotos von Ihrem Kleiderschrank oder dem Sofa. Ansonsten: Alle Lampen an. Scheiben putzen. Auf goldenes Abendlicht warten. Alles aufräumen und los gehts. Nutzen Sie den Panorama-Modus Ihres Handys. - Preise, Saisonzeiten und Mindestbuchungszeiten testen
Was nützen Ihnen 70 Buchungen á 2,5 Tage?
Allgemein sollten Sie in der Hauptsaison eher streng sein und vielleicht sogar nur Wochenbuchungen zulassen. Dafür sollten Sie in der schlechten Zeit alles mitnehmen, was geht. Und wenn Sie sich verschätzt haben und die Hauptsaison doch nicht gebucht wird, dann können Sie ja ein paar Wochen vorher immer noch die Mindestbuchungszeit verringern. Andersherum funktioniert das nicht.
Preise: Wenn Ihre Hauptsaison schon ein Jahr vorher ausgebucht ist, dann bringt Ihnen das keinen Cent. Erhöhen Sie Ihre Preise und schauen sich an, was passiert. Notfalls senken Sie sie halt wieder. - Werbung machen
Es gibt über 10 Portale auf Provisionsbasis. Sie sollten auf ALLEN inserieren. Und dann vielleicht Ihre Marge steuern, indem Sie die teuren Portale in der Hauptsaison, die ohnehin weggeht als belegt markieren. (Auf More-Bookings heißt diese Funktion „Phantombuchung“) - Kundenbetreuung vor Ort
Was fehlt Ihren Kunden? Fragen Sie sie! Haben Sie Restaurant-Empfehlungen? Ausflugs-Tipps? Einen bevorzugten Fahrrad-Verleih?Nehmen Sie Ihre Gäste mit zum Pilze-Sammeln? Wein ernten? Geben Sie den Gästen Ihr altes Surfbrett zum SUP-paddeln. Sie kennen sich aus. Sie haben das Netzwerk. Ihre Gäste wollen authentischen lokalen Urlaub. Machen Sie gemeinsam etwas draus. - Nachsorge
Betteln Sie um Empfehlungen! Nur wenn Sie viele gute Bewertungen haben, sind Sie halbwegs immun gegen Bewertungs-Erpresser-Gäste. (Und die gibt es leider) Schicken Sie Ihren Kunden ein persönliches Feedback. Vielleicht hat er die Wohnung toll aufgeräumt. Oder der Gast war schön leise. Irgendetwas Gutes finden Sie immer. Vielleicht schicken Sie Ihrem Gast einen Gutschein für eine erneute Buchung. Oder Sie geben Ihrem Gast Gutscheine zum Weitergeben an seine Freunde. (natürlich gilt der Gutschein nur für Ihre provisionsfreie Buchungsseite, so dass Sie trotz des Gutscheines mehr Marge an der Buchung haben, als wenn diese über eines der teuren Portale gekommen wäre)